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“没想到楼道玻璃碎裂问题刚反映三天
，就换好了，物业办事效率高了 ，这物业费交得值了
。 ”近日
，长宁区北新泾街道新泾四村居民看着焕然一新的楼道玻璃，连声夸赞 ，这背后是北新泾街道物业治理效能提升的生动缩影。截至7月25日，北新泾街道物业费整体收缴率从2024年底的81.21%跃升至91.68%
，提升10个百分点，2251户居民完成补缴 ，31个小区全部实现正增长 。这组亮眼数据的背后
，是街道以党建为引领，创新推行“五民工作法
”破解“低缴费—弱服务”治理困局的实践成果。

从“拉锯战 ”到“破局点
”

北新泾街道下辖15个居委会、31个小区 ，居住着5万余人
。售后公房小区占比高
，物业费长期维持在0.8元/㎡的低水平，2024年底收缴率仅81.21% ，4040户未缴费
，物业与居民陷入“服务差不愿缴
、缴得少服务更差”的恶性循环。

“2024年，街道1389件‘12345’市民热线诉求中 ，物业类占了445件
，约占总量的三分之一，集中在公共设施维修滞后、居住环境维护不足等方面 。 ”北新泾街道党工委书记朱剑伟表示 ，破解困局的关键，在于打破“先服务还是先缴费”的二元对立
。为此
，街道党工委牵头组建调研专班，依托“1+2
”党建机制（党工委+行政党组 、社区党委） ，将物业治理嵌入“多格合一”网格体系。3名网格长驻点东
、中、西三大网格
，搭配“1+1+3+X ”作战单元（网格长+街区书记+城管 、城运
、综治专员+物业、业委会骨干），每周剖析“12345
”热线工单 、双周协调难点
、每月专题汇报 ，让治理脉络清晰起来 。

“五民工作法”破题

如何让居民的合理诉求得到物业的有效回应？提炼出“集民意、访民情 、解民忧
、纾民困、明民责 ”的“五民工作法
”
，成为破解物业治理难题的关键
。

在新泾四村，每月25日的“业主接待日”成了“民意收集站 ”。业委会成员围坐茶桌旁 ，听居民唠“楼道灯不亮
”“垃圾清运慢”等家常事
，能当场协调的绝不拖延 。居民反映的碎玻璃三天换成新的，看似琐碎的回应 ，让不少曾因“小事未决 ”欠费的居民主动补缴费用
。这正是“集民意
”“解民忧”的生动实践。

“访民情 ”摸清缴费“症结”
，街道3名专职网格长会同城运中心 、社区管理办，深入31个小区 ，走访居民16312户次、走访物业企业11家；“纾民困
”聚焦特殊群体，推出“阶梯式缴费”
，为困难家庭减负；“明民责 ”通过40余场法治沙龙
、普法讲座，让居民明晰缴费义务 ，同时协助物业建立“提醒—调解—诉讼
”递进式催缴流程
，既讲情理也守法理 。