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　　■ 王丽新

　　7月29日 ，杭州土拍共出让三宗涉宅用地
，其中拱墅区石桥单元地块溢价28.13%成交；日前，上海核心地块拍出20万元/平方米楼面价 ，刷新全国单价地王纪录……种种迹象表明，土地市场逐渐回暖
。

　　中指研究院最新数据显示
，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5% ，平均溢价率为10.2%
，但成交面积下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40% ，而三、四线城市仍小幅回落。

　　土地市场作为房地产行业的风向标
，其变化关乎楼市未来走势 。笔者认为，结合上半年房企投资意愿及下半年市场预期方向 ，土地市场已在三个维度展现出积极变化
。

　　第一维度
，核心城市优质地块竞争加剧，风险低 、位置好的宅地更受青睐。从中指研究院监测数据来看 ，2025年上半年
，22个重点城市住宅用地溢价成交占比为39.2%，较去年同期提升8.9个百分点 ，其中，杭州平均溢价率达35.5%
，上海
、成都平均溢价率均超20% 。核心城市土拍竞争加剧，缘于多方面因素。

　　首先 ，核心城市纷纷“上架”优质地块
，“京沪杭 ”以及成都等地均提出优化土地供应结构，在此背景下 ，土地市场呈现出整体供应缩量但出让金却上行的趋势
。其次
，在“好房子
”工程推动下，去年以来 ，多地优化地块规划设计等条件
，包括放宽阳台、公共空间计容规则，支持建设立体生态住宅 ，多措并举增强房企投资后快速回笼资金的确定性
，提升房企投资意愿。最后，高溢价率成交宅地多呈现出地处核心区 、体量小
、总价低以及容积率低的特征 ，对于房企来说风险较低 。

　　第二维度，财务稳健型房企加大补仓力度
，着力打造精品
。房企积极拿地，是有其判断依据的。

　　一方面 ，在“认房不认贷”、城中村改造房票安置等多重利好政策支持下
，核心城市需求进一步释放，改善性需求逐渐成为主流 ，核心城市优质楼盘或者城市核心区域项目是购房者首选
，相关地块自然会成为房企的“必争之地 ” 。另一方面，一般而言 ，房企土地储备可供未来2年至3年开发
。当前
，行业进入深度调整期已三年有余，在这期间 ，收缩战线乃至停止拿地后重回健康经营轨道的财务稳健型房企
，如今土地储备已相对不足，为避免无货可售 ，这些公司拿地力度加大。更重要的是，房企投资逻辑已经发生转变
，为了提升去化率 、保证现金流安全，房企以打造精品的新思维拿地 ，助力行业从“拼规模
”转向“拼品质” 。

　　第三维度
，专项债收购闲置土地加速，“控量提质 ”推动市场进入新循环通道
。为实现行业高质量发展 ，必须解决存量问题
，盘活闲置土地正是重要途径之一。当前，运用地方政府专项债收回收购存量闲置土地已取得一定进展 。据中指研究院不完全统计 ，截至2025年6月底
，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总金额超4700亿元 ，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为专项债“自审自发”试点地区）
。

　　笔者认为
，下半