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最高法发布执行异议之诉相关司法解释

买房人，这些规定与你息息相关(法治聚焦)

买房人向开发商支付了房款 ，但还没办下不动产权证
，如果开发商因债务纠纷导致房屋被查封执行，买房人该如何维护自身权益？

最高人民法院23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》) ，对于商品房消费者权益保护进行了细化
，更大力度保护买房人的合法权益 。《解释》自2025年7月24日起施行
。

以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行

【案情】建某公司完成建设施工并验收后 ，银某公司以承建工程中的13套房屋作价抵偿欠付的工程款。此后
，双方就上述房屋签订了商品房买卖合同，银某公司开具了销售不动产统一发票 。然而 ，紫某公司与银某公司等发生借款合同纠纷，紫某公司在诉讼中申请诉讼财产保全
。受案法院裁定
，查封包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产。

其后，建某公司对案涉13套房屋提出执行异议 ，受案法院审查后认为异议成立
，裁定中止对案涉13套房屋的执行 。紫某公司不服，请求准予执行案涉13套房屋
。审理法院认为 ，工程承包人以其与发包人约定将该承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由
，提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施 ，若该“折价工程协议
”不存在损害其他债权人利益等可撤销或无效事由
，人民法院应予支持。最终，法院判决支持排除对案涉13套房屋的执行 。

【说法】工程价款优先受偿权是法律为保护建设工程承包人利益而赋予的特别权利。民法典规定 ，发包人逾期不支付工程价款的
，除根据建设工程的性质不宜折价 、拍卖外，承包人可以与发包人协议将承建工程折价 ，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，并从中优先受偿
。《解释》对涉及农民工工资的债权给予优先保护
，对实践中常见的依据民法典第八百零七条规定以不动产抵工程款执行异议之诉的处理进行了规定，明确以房折价可以排除抵押权或一般金钱债权的强制执行。

司法实务中 ，以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权
，较司法拍卖更为简便易行，费用低廉 ，有利于发挥发包人责任财产的最大效用
，缓解发包人因财力不足造成工程款拖欠的实际困难 。此外，优先保护施工方权益意味着更好保护农民工群体的合法权益
。

在执行中扩大商品房消费者权益保护范围

【案情】因民间借贷纠纷 ，某房地产开发公司被判返还借款及利息。执行阶段
，法院查封了某房地产开发公司名下的房产 。其中，包括案外人韩某平夫妻的一处房产
。此前 ，韩某平向某房地产开发公司购买该房产并支付购房款27.66万元。因执行法院查封
、拍卖案涉房屋
，韩某平夫妻提出执行异议，请求中止执行拍卖 。执行法院以韩某平名下有其他用于居住的房屋等为由 ，驳回了异议请求
。此后，韩某平夫妻提起执行异议之诉
，要求停止执行拍卖措施，并依法解除查封。一审法院驳回了韩某平夫妻的诉讼请求 。

二审法院审理后认为 ，案涉房屋是韩某平夫妻为孩子入学购买
，符合刚性住房的需求；同时，与位于郊区且无电梯的原有住房相比较 ，符合改善型住房的需求
，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行
。法院判决，不得执行案涉房屋。

【说法】根据以前的规定 ，如果被
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